שוק הדיור בארה"ב סיים שבוע נוסף של יציבות זהירה, כשריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה נותרת סביב 6.49%, נתון שפרסם פרדי מאק ביום חמישי האחרון. אמנם מדובר בירידה לעומת 6.77% בשנה שעברה, אך הפער לעומת תקופת הריבית האפסית עדיין כבד, והשפעתו ניכרת כמעט בכל מדד.

הבנק הפדרלי השאיר את הריבית ללא שינוי בטווח 3.50%–3.75% בהחלטת הריבית ב-17 ביוני, ההחלטה הרביעית ברציפות ללא שינוי תחת היו"ר החדש קווין ווארש. ההודעה הייתה נצית מהצפוי: תחזיות הכלכלנים עודכנו כלפי מעלה, וכמה חברי ועדה רומזים כי ייתכן שיהיה צורך דווקא בהעלאות, לא בקיצוצים.

מצב הקבלנים: 14 חודשים רצופים מתחת ל-40

מדד אמון הקבלנים HMI של NAHB עמד על 36 נקודות ביוני, ירידה מ-37 בחודש שעבר. זהו החודש ה-14 ברציפות שבו המדד נמצא מתחת ל-40, הרצף הארוך ביותר מאז 2011–2012. שלושת מרכיבי המדד נותרו חלשים: תנאי המכירות הנוכחיים ירדו ב-2 נקודות ל-38, ציפיות המכירות לחצי השנה הקרובה נותרו על 45, ותנועת הקונים הפוטנציאליים קפאה על 25.

התחלות הבנייה במאי הפתיעו לרעה: קצב שנתי מתואם עונתית של 1.177 מיליון יחידות, צניחה של 15.4% לעומת אפריל והרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020. בתים חדשים-משפחתיים ירדו ב-1.9% ל-882,000.

מכירות הבתים החדשים במאי נפלו גם הן: 580,000 יחידות בקצב שנתי, ירידה של 7.3% לעומת אפריל ו-6.8% לעומת השנה שעברה. המחיר החציוני עמד על 424,900 דולר, כמעט ללא שינוי לעומת השנה שעברה.

מכירות קיימות דווקא מתאוששות, 4.17 מיליון

בניגוד מוחלט לרוח הרעה בענף הבנייה, מכירות הבתים הקיימים דווקא הפתיעו בחיוב. NAR דיווח על קצב שנתי של 4.17 מיליון יחידות במאי, עלייה של 3.2% לעומת אפריל, מעל לציפיות האנליסטים. מדובר עדיין באחת מהרמות הנמוכות בהיסטוריה, אבל המגמה מעודדת. כ-35% מהרוכשים היו רוכשי דירה ראשונה, נתון יציב אך נמוך יחסית.

נתוני Redfin למאי מראים מחיר חציוני של 398,771 דולר, עלייה של 2% לעומת השנה שעברה. שיא של ממש: כמעט 46% עד 50% מהמוכרים הציעו ויתורים או הנחות לקונים.

המלאי גדל, אבל השוק עדיין לא מאוזן

מלאי הבתים הפעיל חצה את רף 1.1 מיליון יחידות, עלייה של כ-1.7% לעומת השנה שעברה. חדשים במלאי הצטרפו בקצב גידול של 3.2% לעומת השנה שעברה, אך קצב הצמידה הכולל האט לעומת תחילת 2026. היצע חודשים לבתים קיימים עומד על 4.5 חודשים, טוב מהשפל ההיסטורי אך עדיין מתחת לרמת האיזון של 5–6 חודשים. מנגד, היצע הבתים החדשים עומד על 10.3 חודשים, רמה המעידה על האטה.

מניות הקבלנים: D.R. Horton מובילה

מניות הקבלנים הגדולים סיפקו תמונה מעורבת. D.R. Horton (DHI) נסחרה ב-166.29 דולר, עם תשואה של כ-16% מתחילת השנה, החברה הגדולה בענף בשווי 47.2 מיליארד דולר. Lennar (LEN) נחלשה ל-93.52 דולר, כ-14% מתחת לשיא השנתי, לאחר דוחות מאכזבים באמצע יוני. KB Home (KBH) דווקא התחזקה ועלתה ב-2.49% ביום שישי האחרון ל-62.23 דולר, לאחר פרסום דוחות הרבעון השני.

התמונה הגדולה: שוק מחפש כיוון

התחזיות של Zillow ו-Redfin ממשיכות להצביע על צמיחה מתונה מאוד במחירי הבתים ב-2026, Zillow צופה עלייה של 0.1% בלבד, ו-Redfin +1%. מדובר בשוק "מצנן" ולא מתפרק, שבו יותר מלאי, ריביות גבוהות ושכר שעולה בקצב מהיר יותר ממחירי הבתים יוצרים סביבה נוחה יותר לקונים. אבל מבחינת הקבלנים, האתגרים נותרו כבדים, במיוחד בצד עלויות הבנייה שממשיכות להכביד.

השורה התחתונה

שוק הדיור האמריקאי מקרטע לקראת איזון מחדש, לא קריסה, לא בום. הריביות נשארות גבוהות מספיק כדי לעכב קונים, אבל לא גבוהות מספיק כדי להפיל את השוק. המלאי מתרחב בקצב איטי, אמון הקבלנים מדשדש, ומחירי הבתים ניצבים במקום. הקונים מקבלים קצת יותר כוח מיקוח, המוכרים מתחילים להישבר, והקבלנים ממתינים לירידה ממשית בריבית, כזו שעדיין לא נראית באופק.