שוק הדיור האמריקאי מציג תמונה מורכבת השבוע: מצד אחד, מחירי המכירה חצו לראשונה את רף 400,000 הדולר; מצד שני, ריבית המשכנתא ל-30 שנה טיפסה חזרה מעל 6.5%, והפדרל ריזרב צפוי להשאיר את הריבית ללא שינוי בישיבתו השבוע. התחלות הבנייה מתקררות, אבל מכירות הבתים הקיימים דווקא מפתיעות בעלייה.

השבוע מסתמן כשבוע מפתח: ב-16 ביוני יתפרסמו נתוני התחלות הבנייה והיתרי הבנייה לחודש מאי, ולמחרת תתכנס ועדת השוק הפתוח של הפד (FOMC) לישיבתה הדו-יומית. בינתיים, שוק הדיור ממשיך ללכת על חבל דק בין לחצי אינפלציה לרוכשים שדווקא חוזרים.

שיא חדש במחירי המכירה

נתוני רדפין (Redfin) לארבעת השבועות שהסתיימו ב-7 ביוני מראים שמחיר המכירה החציוני של בית קיים עמד על 400,894 דולר — שיא של כל הזמנים והפעם הראשונה שהמחיר חוצה את רף 400,000 הדולר. העלייה השנתית עומדת על 1.5%, קצב איטי ביחס לשנים קודמות אבל עדיין חיובי.

בחודש מאי כולו עמד המחיר החציוני על 398,771 דולר, עלייה של 2.0% לעומת מאי אשתקד. מספר הבתים שנמכרו עלה ב-5.2% לעומת השנה שעברה — סימן לכך שביקוש אמיתי קיים, גם אם הוא מוגבל על ידי עלויות המימון.

מנגד, מחירי הרישום ממשיכים לרדת. מחיר הרישום החציוני עומד על 429,500 דולר — ירידה של 2.4% לעומת השנה שעברה, הירידה השנתית השביעית ברציפות והחדה ביותר מזה קרוב לעשור. הפער בין מחיר הרישום למחיר המכירה מתרחב, ומעיד על כך שמוכרים נאלצים להתפשר.

ריבית המשכנתא עולה בחזרה

ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה עמדה על 6.52% בסקר השבועי של פרדי מאק ל-11 ביוני, עלייה של 4 נקודות בסיס לעומת השבוע הקודם (6.48%). הריבית ל-15 שנה עומדת על כ-5.92%. נתוני Optimal Blue הראו ריבית ממוצעת של 6.526% למשכנתא קונבנציונלית.

העלייה נובעת מהתמתנות הציפיות להורדת ריבית הפד השנה. האינפלציה השנתית עומדת על 4.2%, רמתה הגבוהה מזה שלוש שנים, וזאת בין השאר בשל ההשפעות הגיאופוליטיות של המתיחות במזרח התיכון. בכירי הפד הבהירו בימים האחרונים כי נדרשת סבלנות נוספת לפני כל הקלה מוניטרית.

בישיבת הפד ב-17 ביוני הצפי הוא להשארת הריבית ברמה של 3.50%-3.75% ללא שינוי. השוק מתמחר סבירות נמוכה להורדה כלשהי ב-2026, וכמה אנליסטים כבר מדברים על אפשרות של העלאה מאוחר יותר השנה.

מכירות הבתים הקיימים במגמת שיפור

מכירות הבתים הקיימים (existing home sales) בחודש מאי עמדו על קצב שנתי מתואם עונתית של 4.17 מיליון יחידות — עלייה של 3.2% לעומת מאי אשתדק והרמה הגבוהה ביותר מתחילת השנה. חודש מאי עקף את התחזיות, אם כי הוא עדיין נמוך בכ-20% לעומת הממוצע הרב-שנתי.

הביקוש התחזק בשלושה מתוך ארבעת האזורים הגיאוגרפיים הגדולים, בהובלת בתים צמודי קרקע. הרוכשים הראשונים היוו כ-35% מהעסקאות, נתון גבוה יחסית שעשוי להעיד על התמתנות מסוימת בתנאי המימון עבור פלח זה.

המלאי מתרחב אבל לא פורץ קדימה

המלאי הפעיל עלה ב-1.8% לעומת השנה שעברה, והרישומים החדשים עלו בכ-2.2%. מספר חודשי ההיצע עומד על כ-4.5 חודשים — מתחת לרף 5 החודשים שנחשב לאיזון בין קונים למוכרים, אך בטווח של שוק מתקרר.

הבתים השוהים בשוק עומדים על 52 ימים בממוצע במכירה, נתון יציב לעומת השנה שעברה — לא חם אבל גם לא קפוא.

הבנאים: פסימיות מתונה

מדד אמון בוני הבתים (NAHB/Wells Fargo HMI) לחודש מאי עלה ל-37 נקודות, לעומת 34 באפריל וצפי של 35. העלייה שיקפה שיפור קל בתנאי המכירה הנוכחיים (40 נקודות), בציפיות לחצי השנה הקרובה (45 נקודות), ובתנועת הרוכשים הפוטנציאליים (25 נקודות) — אבל כל הרכיבים נותרים מתחת ל-50 הנקודות המסמנות אופטימיות.

בחודש אפריל, התחלות הבנייה ירדו ב-2.8% לעומת מרץ לקצב שנתי של 1.465 מיליון יחידות, כשהתחלות של בתים צמודי קרקע צנחו ב-9.0% ל-930,000. לעומת זאת, התחלות הבנייה בריבוי הדירות עלו ל-529,000. נתוני מאי יתפרסמו ב-16 ביוני.

שוק השכירות: יציבות עם נטייה לירידה

שוק השכירות ממשיך להציג תמונה של יציבות רכה. לפי Apartment List, השכר החציוני הלאומי עמד על 1,379 דולר בחודש מאי — ירידה של 1.5% לעומת השנה שעברה. נתוני Zillow מראים שכר דירה ממוצע של 2,003 דולר לכל סוגי הנכסים, ירידה של 97 דולר לעומת השנה שעברה.

הגורם העיקרי? גל של היצע חדש, בעיקר בדרום ובמערב ארה"ב, שם נבנו כמויות שיא של דירות בשנים האחרונות. הביקוש, לעומת זאת, התמתן.

השורה התחתונה

שוק הדיור האמריקאי השבוע הוא סיפור על איזון. המחירים בשיא, אבל קצב העלייה איטי. הריבית גבוהה, אבל לא עוצרת את העסקאות לחלוטין. המלאי מתרחב, אבל לאט. והכי חשוב — הפד צפוי להשאיר את הריבית ללא שינוי בישיבה הקרובה, מה שמרמז שהמשכנתאות יישארו ברמות הנוכחיות בטווח הנראה לעין. השבוע הקרוב, עם נתוני התחלות הבנייה והחלטת הריבית, ייתן כיוון להמשך הקיץ.