שוק הדיור האמריקאי נמצא במצב של הסתגלות הדרגתית לריבית גבוהה, לא בקפיאה — אבל גם לא בפריחה. השבוע שהסתיים ב-31 במאי מצטייר כתמונת רנטגן של שוק שלומד לחיות עם שיעורי משכנתא מעל 6.4%, תוך כדי תנועה איטית קדימה.

מה קורה עם שיעורי המשכנתא?

שיעור המשכנתא הקונבנציונלית ל-30 שנה עמד ב-29 במאי על 6.483%, ירידה קלה לעומת 6.579% בשבוע הקודם, לפי נתוני Optimal Blue. אבל זה עדיין קרוב לשיאי השנה. HousingWire דיווחו על רמות של 6.65%–6.76% בהתבסס על נתוני MBA, כשתנודתיות גאופוליטית — כולל המתיחות סביב איראן — והתשואות על אג"ח ממשלתי ל-10 שנים שטיפסו קרוב ל-4.6% לחצו כלפי מעלה.

החדשות הטובות מבחינת השוק: ה"מרווחים" (spreads) של המשכנתאות השתפרו לעומת שיאי 2023, וזה בעצם מה שמונע מהריבית לחצות את רף 7%. אנליסטים ב-HousingWire הגדירו את המרווחים האלה כ"גורם היחיד ששומר על הריבית מתחת ל-7%".

איך מתנהגים קונים ומוכרים?

למרות הריבית הגבוהה, השוק ממשיך לנוע. Redfin דיווחו על עלייה של 7.7% בעסקאות תלויות ערבות (pending sales) בארבעת השבועות שהסתיימו ב-3 במאי — הרמה הגבוהה ביותר מאז ספטמבר 2022. במקביל, עלייה של 3.2% בעסקאות תלויות ערבות באפריל לעומת השנה שעברה, לפי נתוני NAR, מסמנת רבעון שלישי ברציפות של שיפור.

מחיר המכירה החציוני עמד באפריל על 396,173 דולר, עלייה של 2.4% בשנה — העלייה השנתית החדה ביותר מאז מרץ 2025, לפי Redfin. המלאי עמד על 1.48 מיליון יחידות, עלייה של 1.6% בשנה, אבל עדיין מתחת לטווח המאוזן של 5–6 חודשי היצע (4.4 חודשים). בתים נשארים על המדף 49 ימים בממוצע — 4 ימים יותר מאשר לפני שנה.

אחוז הבתים שנמכרים מעל מחיר המחירון ירד ל-24.6%, לעומת 25.5% לפני שנה — סימן עדין להתקררות מסוימת.

מה אומרים בוני הבתים?

מדד אמון בוני הבתים (NAHB HMI) עלה במאי ב-3 נקודות ל-37 — שיפור, אבל עדיין מתחת ל-50 שמסמן אופטימיות, ובכך עקף חודש 25 ברציפות של פסימיות בסקטור. 32% מהקבלנים דיווחו על הורדת מחירים (לעומת 36% באפריל), עם הנחה ממוצעת של 6%.

התחלות הבנייה באפריל עמדו על קצב שנתי של 1.465 מיליון יחידות — ירידה של 2.8% לעומת מרץ, אך עלייה של 4.6% לעומת השנה שעברה. בתים חד-משפחתיים ירדו ב-9% לעומת החודש הקודם ועמדו על 930,000 יחידות, בעוד בנייה ריבוי-משפחתית דווקא עלתה.

השורה התחתונה

השבוע מצייר שוק שמצליח לנוע קדימה למרות ריבית גבוהה — ביקוש רוכשים לא מתמוטט, מלאי מתרחב לאט, ובונים מוצאים דרכים להתאים את עצמם (הנחות ותמריצים). אבל כשהריבית נותרת סביב 6.5% והתשואות על האג"ח לא מראות סימני ירידה משמעותיים, הסנטימנט הכללי הוא של "holding pattern" — המתנה לראות לאן הרוח נושבת.