השבוע הזה היה תזכורת חדה עד כמה ריבית המשכנתאות היא המשתנה הקריטי ביותר בשוק הדיור האמריקאי. אחרי כמה שבועות של אופטימיות זהירה — עם עלייה במכירות תלויות עומדות לשיא של כמעט ארבע שנים — הגיע התיקון. ריבית המשכנתא ל-30 שנה זינקה ל-6.51%, הנתון הגבוה ביותר זה 10 חודשים, ותוך שבוע אחד בלבד נרשמה ירידה של 1.1% במכירות תלויות עומדות, כך לפי Redfin.

העלייה בריבית אינה מתרחשת בוואקום. מדד המחירים לצרכן לחודש אפריל הראה אינפלציה שנתית של 3.8% — הגבוהה ביותר מזה שלוש שנים — ומניבה לחץ מתמשך על תשואות האג"ח הארוכות. ריבית המשכנתא עוקבת באופן הדוק אחרי תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים, ולא אחרי הריבית של ה-Fed ישירות. לכן, למרות שה-Fed לא העלה ריבית, המשכנתאות ממשיכות להתייקר כשהאינפלציה מסרבת לרדת.

למה זה חשוב?

האביב הוא העונה החמה ביותר בשוק הדיור האמריקאי — התקופה שבה רוב המשפחות עוברות בית ומכירות השיא מגיעות. אם הריבית נשארת גבוהה או עולה עוד, המשמעות היא עיכוב החלטות של קונים פוטנציאליים, האטה בקצב המכירות, ולחץ מחודש על מחירי הבתים. בימים רגילים המשכנתא עלתה ב-15 נקודות בסיס בפרק זמן קצר — מספיק כדי לשנות את התשלום החודשי של משכנתא ממוצעת במאות דולרים.

בצד החיובי, מלאי הבתים ממשיך לגדול. המלאי הפעיל עלה ב-2.2% לעומת השנה שעברה, ועל פי דוח NAR האחרון לאפריל, מלאי הבתים הקיימים עמד על 1.47 מיליון יחידות — 4.4 חודשי היצע. זהו שיפור לעומת השנים הקודמות, אך עדיין נמוך מרמות מאוזנות היסטורית (5-6 חודשים). בינתיים, מחירי הבתים הממוצעים מראים סימני האטה: המחיר החציוני למכירה ירד ב-2.3% לעומת השנה שעברה, והבתים נשארים על המדף יום אחד יותר בממוצע.

מה אומרים המומחים?

גם קבלני הבנייה מציגים איתותים מעורבים. מדד אמון הקבלנים של NAHB עלה ל-37 נקודות בחודש מאי — שיא מאז ספטמבר שעבר ועלייה של 3 נקודות לעומת אפריל. זהו השיפור הרציני הראשון מזה חודשים, אבל 37 נקודות הן עדיין מתחת לרף 50 הנקודות שמבדיל בין אופטימיות לפסימיות. עובדה: זה החודש ה-25 ברציפות שהמדד נמצא מתחת ל-50.

בקרב הקבלנים, 32% דיווחו במאי שהם קיצצו מחירים כדי למשוך קונים (ירידה מ-36% בחודש שעבר, מה שאולי מעיד שההוזלות עבדו), והיקף הקיצוץ הממוצע עלה מ-5% ל-6%. 61% מהקבלנים עדיין משתמשים בתמריצים כמו כיסוי עלויות סגירה או שדרוגים בחינם.

השורה התחתונה

שוק הדיור האמריקאי נמצא באמצע אביב מורכב: המלאי משתפר, הבונים נעשים מעט יותר אופטימיים, ומחירי הבתים התחילו להתקרר. מצד שני, ריבית המשכנתא הגבוהה — שקפצה השבוע ביותר מ-6.5% — מאיימת להחזיר את השוק לקיפאון בדיוק כשהתחיל להראות סימני חיים. בינתיים, האינפלציה לא נרגעת, וה-Fed תחת היו"ר החדש קווין ווארש מאותת שהורדות ריבית לא על הפרק. רוב התחזיות מצביעות על ריבית של כ-6.1% עד סוף השנה — שיפור קל בלבד למי שמחכה להיכנס לשוק.